【江榮裕建築師 + 居逸室內設計】

這也是一般人常會發生的問題，房屋住久了，想說浴室打掉重新整理，貼新磁磚、更換新的衛浴設備。但有一點必須小心注意，常常有時候在施工完成後使用沒多久，就發生樓下反應漏水的情形。這通常是因為既有的給水管線老舊，且經過拆除時破碎機的敲打及震動，給水管線出現接頭鬆脫、或是損壞的情形所造成漏水的現象。尤其是一些使用鑄鐵管作為熱水給水管的房屋，可能因為鑄鐵日久鏽蝕，接頭螺牙及管壁變薄，以致於無法承受震動及水壓，導致水管漏水。

水管漏水，視其造成災害的情形，災情有大有小，萬一是嚴重的爆裂淹水，波及鄰近或樓下的住戶〔而你又上班去，正好不在家…〕，造成的金錢損失可是你無法估計，難以想像的了。所以任何工程所可能發生的變因，在事前都必須要謹慎評估，要是不幸發生上述的情形，那可就得不償失了。

原因有許多，仍須視現場狀況來判斷。若單純依結構施作而論，約略可分為以下兩點：

〈一〉鋁窗周圍的泥封沒有做好，而引起外牆滲水所造成的；

〈二〉鋁窗外側水平面積水而引起滲漏所造成的。

以建築施工來說，是先在外牆上預留一個比鋁窗的長寬稍大的窗洞，以待鋁窗工程進場施工。而鋁窗在安裝時，則通常以楔型木塊墊底來調整水平，再以水泥砂漿於定點粘著固定。而鋁窗與預留窗洞間的縫隙則需由泥工以水泥砂漿盡量填實，以阻隔雨水。

最易造成滲漏的問題點，通常是楔型木塊在水泥砂漿填縫時未取出，直接被包覆在裡面，而木材纖維產生虹吸現象，將室外雨水經由較薄的水泥砂表層，引入較乾燥的室內釋放水氣而造成的。其次是鋁窗與預留窗洞間的水泥砂漿填縫不確實，所導致油漆的剝落和發霉（白華現象）。當然也還有其他因素，譬如說水泥砂漿調和的比例不足、或施工過程水泥砂漿產生收縮造成龜裂現象，鋁窗的鋁料本身設計不良…等等

建築的專業上有一種名稱叫做「白華現象（Efflorescence）」，華即是花的意思，可以用來解釋這一種現象。通常出現在磚牆建造完成的一段時間後，磚塊或水泥沙漿中所含的鹽類無機物質（硫酸鈣、硫酸鉀、硫酸錳及碳酸鉀…等），經水份滲透溶解而浮出牆體表面，水分蒸發乾燥之後，牆面殘留的白粉狀、發霉狀之風化物，稱為白華或白花。

個人的經驗上認為，這主要還是因外牆壁體內結構鬆散，或有損壞出現裂縫，發生滲水的現象所造成。也有出現在內隔間牆上，而內隔間牆的白華通常出現在浴室的外側，造成的原因可想而知。

這牽涉到法規問題，早期還可以悶著做，但是以現在法令的角度來看是不允許的，若被查到依建築法77及91條，後果相當嚴重！

〈一〉如果房子是在社區大樓，奉勸你打消此一念頭。不然請查閱管委會的管理規章中有無相關此項之規定；

〈二〉若是一般公寓，則最要緊的是把鄰里關係做好。一般說來，多是有人舉報之後，建管處才會來拍照存查，接著寄發違建通知單限期改善（也就是要求恢復原狀）。

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若有需要相關送審服務，歡迎來電本事務所洽詢，建築師會根據每個案件的規模大小及難易程度，分項說明後再報價。(台北市及新北市之簡易室裝案件，請洽台北總公司02-23387777)
 

您好：

    通常公寓大廈專有部分的樓地板，係屬上、下層區分所有權人所共有，但若上、下層同屬一所有權人時，如要變更中間所夾樓地板構造，可免經區分所有權人同意，而自行申請變更。但是，樓地板係屬建築法所明定的「主要構造」之一，如果要局部拆除（挑空）或增設室內樓梯，實已逾越室內裝修的管理範圍，必須委託開業建築師辦理變更使用執照，同時檢討結構安全，並作適當的構造補強，以資適法。

--------------------法令更新--------------------

由民國100年8月5日內政部之內授營建管字第1000153256號函文內容來看

依據「公寓大廈管理條例」：

第七條 第三款：「公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者，並不得為約定專用部分：公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。」

第九條 第二項：「 住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定。」

第十一條 第一項：「共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為之。」

訂有明文，故公寓大廈樓地板之使用，自應依上開規定辦理。
 

備註：也就是說，若是在中華民國八十四年六月二十八日公寓大廈管理條例實施之後的建築物，日後除非是透天、獨棟等自有住宅，或是五樓以下公寓，才可以適用之前的描述，否則，只要適用公寓大廈管理條例的建築物，不論上、下層已同屬同一所有權人，仍須經過區分所有權人會議之決議同意，才可以透過建築師去申請自家的樓地板等構造變更。

------------------申請條件------------------(重點摘列)

依「變更使用執照管理辦法」：

台北市：

新北市：

其他：

依「一定規模以下免辦理變更使用執照管理辦法」：

台北市：第四條第一項第五款「專有部分之樓地板變更，每層變更樓地板面積合計在一００平方公尺以下，且在該層總樓地板面積二分之一以下者。」第四條第二項第六款「申請變更位置涉及共用部分者，應經區分所有權人會議決議同意或檢附該幢建築物區分所有權人同意書。」

新北市：

其他：

參考資料：

多年裝修實務經驗＋本人部落格資料 ----【江榮裕建築師＋居逸室內設計】

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您好：

        依「公寓大廈管理條例」第十六條第二項規定，住戶不得於防火間隔、防火巷弄、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用。上開空間不僅為公寓大廈的「共用部分」，產權並非住戶單獨擁有，而且在樓梯間裝修鞋櫃，可能影響逃生避難安全。故若發現住戶違反規定，可以要求管理委員會出面制止，拒不改善可報請市政府（建管處）依同條例第三十九條規定處新台幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰，對違規住戶應有警惕之效。

參考資料：

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您好：  

   公寓大廈區分所有權人併購隔鄰的專有部分(並辦理「合戶」)以後，原來的共同壁即成為室內分間牆，將其拆除是否違反有關規定，須視該牆體在構造上的作用而定。

A.該牆壁若屬構造上的承重牆，就不可任意拆除，因承重牆壁是屬於不得為約定專用的項目。而且承重牆亦屬建築法所規定的主要構造，室內裝修自不能加以破壞或妨礙。

B.至若非屬承重牆壁的室內分間牆，其變更位置、增加或減少，本係建築物室內裝修的管理項目之一，惟涉及公共安全時，裝修圖說必須委由開業建築師檢討簽證。

----意思就是： A.不行！B.可以！（另有但書）

--------------------法令說明--------------------

依據內政部93年4月5日台內營字第0930083022函，檢送「研商公寓大廈管理條例執行疑義」會議記錄，決議略為：「公寓大廈區分所有權人專有部分戶數之變更，倘該公寓大廈規約另有規定，經向直轄市、縣(市)主管機關完成報備有案者，並應依規約辦理。」據此，凡符合「公寓大廈」定義之建築物，非關是否供集合住宅使用，申請戶數變更仍應受其規約拘束。

備註：台北市另有以下規定之外，其他縣市之建築物，若是在中華民國八十四年六月二十八日公寓大廈管理條例實施之後的建築物，則需視「公寓大廈規約」內容是否有限制條款來決定是否可以申請變更。

--------------------法令更新--------------------

發 文 單 位：臺北市政府都市發展局
發 文 日 期：2011-10-24
發 文 字 號：北市都授建字第10080943900號

一、為配合本府100年9月23日府法三字第100332992號令公布「臺北市道路命名及門牌編釘自治條例」第11條第1項規定：「領有使用執照或其他合法建築物，其門牌之增、併編，應由建築物所有權人向主管建築機關申請核准變更後，再行辦理。」第2項規定：「前項之建築物屬公寓大廈者，應經區分所有權人會議決議同意，始得申請主管建築機關增編戶數」及第3項規定：「第一項建築物屬五層樓以下非供公眾使用者，所有權人得依所有權狀記載向轄區戶政事務所申請樓層門牌之增編、併編」，爰修正旨揭表格。

二、申辦變更使用執照涉及「增編戶數」者，亦應經區分所有權人會議決議同意。

三、本案納入本府都市發展局100年度臺北市建管法令函釋彙編第060號，彙編歸類第三組編號第021號。       

備註：

a. 只要是涉及門牌之增、併編，也就是俗稱的申請「合戶」、「分戶」，都必須向主管建築機關申請。

b. 若是在中華民國八十四年六月二十八日公寓大廈管理條例實施之後的建築物，六層樓以上屬公寓大廈者，要取得區分所有權人會議同意的決議書或同意書，才能夠辦理「分戶」(增編戶數)了。(但「合戶」不確定是否也要比照辦理？)

c. 五層樓以下非供公眾使用者，則不需取得區分所有權人會議同意的決議書或同意書，可以直接申請辦理「合戶」、「分戶」。

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您好：

        依公寓大廈管理條例第六條第一項第二款規定，他戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須進入其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。因此如因修繕需要其進入他住戶室內，他住戶不得拒絕，這是法律上保障之權利。樓上住戶如果拒絕，管委會應先協調，協調仍不履行，管委會得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要處理。另應注意要進入他住戶修繕時，應選擇損害最少的處所及方法為之。

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