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「建築物使用類組及變更使用辦法」修正.jpg    

內政部於100年9月1日已發佈最新的內營字第1000806985號令,修正建築物使用類組及變更使用辦法」部分重點條文,新規定將於100年10月1日生效,依此所延伸的相關子法,如「XX市一定規模以下建築物免辦理變更使用執照管理辦法」等,也將一併修改,對於建物所有權人及一般民眾都有需多權益上的影響,提醒各位朋友詳加注意,別讓自己的權益睡著了!

舉例來說,對一般民眾影響最大的,是其他類組的場所要變更為住宅(H-2)類的限制放寬了,修法前有些現行規定限制在第一層使用、面積未達300平方公尺者,以及限制在第二層使用、面積未達200平方公尺者,新法將放寬為使用面積未達500平方公尺者,均免辦理變更使用執照。法令繁多,僅舉此一例分享。

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內政部                            

                                中華民國100415日  台內營字第1000802259

建築技術規則建築設計施工編第一條第三款及第一百六十二條第一項第一款規定之免計入建築面積及總樓地板面積之雨遮構造形式,依下列規定辦理,並自中華民國一百年五月一日生效:

一、 自窗戶或開口兩側外緣向外起算各五十公分範圍內。

二、 雨遮應位於外牆窗戶或開口上緣五十公分範圍內,且不可超過直上層樓地板之下緣。

三、 前二項窗戶或開口上方為結構外露樑且併同設置雨遮板者,該樑及雨遮板均得標註為雨遮。但僅設置外露樑者,不得標註為雨遮。

四、 設置雨遮之外牆窗戶,應符合建築技術規則建築設計施工編第四十五條第五款規定。

五、 考量建築物造型及立面景觀而於建築物外牆設置之裝飾板或裝飾物,仍依各直轄市、縣(市)政府規定辦理。

六、 雨遮參考圖例如附圖一、二。

部  長 江宜樺

 

images001.gif      

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台北市政府社區建築師-2.jpg

 

建管處與台北市建築師公會共同推動「台北市社區建築師」這項服務,每一屆的任期2年,本人從第一屆即開始加入服務至今(目前已是第4屆,這屆任期到民國101年12月),主要是建築法規繁瑣又艱澀,但建管處人手有限,與建築師公會一起合作,可以藉由建築師的專業,實地協助民眾釐清法條內容,並找出合法的解決之道。

 

社區建築師協助案件種類:

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預售屋契約|99年5月起 建物公設分開計價

實施三十餘年的房屋預售制度確定要變了!為保障消費者權益,內政部修改相關規定,明(99)年5月1日起,預售屋買賣定型化契約應分別列明主建物、附屬建物(陽台、雨遮)及共有部分(樓梯、走廊等)面積及售價。

內政部民國90年9月3日公告「預售屋買賣契約書範本」、「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」,作為企業經營者與消費者訂定契約的參考。但實施以來,因常發生主建物、附屬建物、共同使用部分未分別計價,及容許1%房屋面積誤差等爭議情形,內政部於96年1月研提修正草案,送行政院消費者保護委員會審議。而修正草案歷經2年半的審議,共召開21次會議討論,終於在今(98)年9月24日討論通過。

新制中有五大特點須注意:

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江建築師你好~

我同事目前有一店面出租,因為房客是要做診所,好像要屋主同意辦「免變」???(呵呵^^我不太懂他是說...)

裡面有一張無涉室內裝修切結表格,因為她是買建商ㄉ樣品屋,本身買來就沒再裝修,所以她就簽ㄌ那張切結書給對方去辦,現在聽房客說他申請好ㄌ,馬上就拿件ㄌ,可是我同事是在擔心她簽那張切結書給房客去辦診所新設立,可是她不知道她買ㄉ是建商ㄉ樣品屋,她本身是確實沒有去給他裝修變動,可是她擔心建商本身是否有裝修變更過,會不會和原本不符?而房客是新設立ㄉ,是否一定會有稽查人員再去審查?她粉擔心這ㄍ問題,若萬一不幸被查到,真ㄉ是與實際不符,是否她就會被法辦?(聽說那張切結有法律效力)  聽說最近她都吃不下也睡不著,請教建築師他這種情形是否有其他補救辦法?若遇到審查人員是否有較有利ㄉ應對補救說法?

因為同事不會上網,為ㄌ她我這ㄇ晚ㄌ還在幫她找答案,實在是不忍心看她為此擔憂難過,我在知識+爬文有看到你熱心助人,為網友解惑,懇請您能幫幫忙,感恩不盡^^

 

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注意!民國100年9月1日又發佈最新的內營字第1000806985號令,修正「建築物使用類組及變更使用辦法」,多達33頁的附表,更改許多「建築物之使用類別、組別及其定義」、「建築物變更使用原則表」、「建築物變更使用類組規定項目檢討標準表」等等。

 

如需發佈條文,請至「行政院公報資訊網」(http://gazette.nat.gov.tw/EG_FileManager/eguploadpub/eg017166/ch02/type1/gov10/num3/Eg.htm)下載。

 

(以下資訊已屬舊法請勿沿用)

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建築法第七十三條執行要點

  中華民國八十五年八月十三日台(八十五)內營字第八五八四七一八號函

 

《總說明》
由於社會產業結構與經濟型態變遷迅速,各種新興行業如雨後春筍般興起,致現有建築物之使用用途頻頻變更。惟建築物用途種類繁 多,且其使用規模及安全設施與設備之規定,亦有不同層級之區分與歸類,甚難取得系統化之分類,致建築物變更使用行為常囿於用途名稱的不同而生疑義。

為此,亟應檢討現行建築物使用分類及明確界定建築物變更使用行為管理之範疇,俾能因應實際需要;爰參考本部建築研究所研究完成之「建築物變更使用研究報告﹂,擬具建築法第七十三條執行要點草案,並邀集專家學者及各有關機關組成專案會議,歷經四次會議研 商定案。本要點全文計十四點,其重點如次:

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臺北市一定規模以下建築物免辦理變更使用執照管理辦法

中華民國101年11月30日   臺北市政府(101)府法綜字第10133669400號令修正發布全文13條

 

 101.11.30.臺北市一定規模以下建築物免辦理變更使用執照管理辦法_頁面_1

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        在建築技術規則中一直提到有效通風,請問各位大大,有效的通風到底怎麼定義?必須滿足哪些要點才算有效通風

 

    您好:

 

    所謂的「有效通風面積」是針對建築物的開窗、開門等開口面積,檢討「能與戶外空氣直接流通」的部分,經過計算之後,再與該室樓板面積作比較,以此來衡量個別居室空間的通風能力是否符合標準。

 

而能夠與戶外空氣直接流通的部分,是以實際透空的開口來認定;舉例來說,一扇對開窗,寬2M 、高1.2M ,打開窗戶之後,只有一半是可以實際透空的開口,另一半還是有玻璃窗扇擋著,所以計算「能與戶外空氣直接流通的面積」就只有2x0.5x1.2= 1.2平方公尺,此及該窗之「有效通風面積」。

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請問一下江建築師,我好像買到海砂屋了!怎麼辦?

如果您在台北市,請參考「臺北市高氯離子混凝土建築物善後處理辦法」及「台北市高氯離子混凝土建築物善後處理自治條例」,若在其他縣市,也可以詢問主管機關是否有類似的補助辦法。

法規內文:

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          各位台北縣民們要注意了!96年七月一日後才取得使用執照者,將陽台外推或加裝窗戶者,將一律視為違建;至於七月一日前領到使用執照者,則依實際狀況認定。

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台北市政府建築管理處表示,基於公共安全及市容觀瞻考量,自95年一月一日起,新領得建造執照建築物,未經檢討容積率並申請建築許可,擅自於陽台加窗者,將予以查報拆除。

(備註:如上圖舊建照之建物,僅於陽台加窗,內牆及原門窗均未更動,則暫免查報。)

        建管處長何幼榕指出,建築物陽台過去依照建築技術規則可免計入建蔽率及容積率。但內政部民國六十三年所作出陽台上加裝窗戶未將原有外牆拆除者,可不必申請建造執照的函釋,已於九十一年公告廢止。 他表示,凡建築物建造執照上所載發照日期為95年一月一日以後者,建物陽台未經檢討容積率並申請建築許可情況下,擅自於陽台欄杆上加裝窗戶者,一律予以查報拆除。

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各位好:

        由於本大樓隔壁三層樓的老屋(古董店)即將拆除,將來會改建為地下一層地上七層的新大樓,為了保護雙方權益,由承包該工地的營造商代表業主,向台北市建築師公會提出「鄰房鑑定」之申請,公會指派在鑑定小組中輪值的陳照坤建築師和我搭檔,為各位的房子作施工前的現況鑑定。

        所謂「保護雙方權益」,是希望經由我們專業鑑定的過程,對於本大樓在隔壁施工之前既存的裂縫、漏水等狀況做出紀錄,如果將來真的發生新的損害,才能作為判斷責任歸屬的依據;所以,在施工前即存在的裂縫,當然不是隔壁造成的,這都會在我們的鑑定報告中作紀錄。

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有大大能幫忙解答嗎?
        事情是這樣,因需要剛買了一間15~20年老舊5樓公寓一樓要當備用倉庫,但是將原本的一樓大門磚牆打掉加設鐵捲門(沒傷到樑、柱),結果被鄰居檢舉,後來建X處也一直來關心不下10次了(都沒發正式公文),說要將原本的牆面補回去,不然要罰錢,現在不知道要怎麼辦,想請教有這方面的經驗的大大能夠幫忙解答一下嗎
?
1.我們這樣算違法嗎
?
2.我們是不是要去申請結構鑑定。

3.還是有其他的辦法能解決。

(補充 :我們鐵門沒有超過原有的牆面外 )

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友人的房子主體大概有三十幾年了,當初是一、二樓的山莊式透天建築,其實房子也已修建後加到三層樓(三樓是以鐵皮屋頂做的),房屋的權狀也只有一、二樓的面績而已,像這樣子的修建過的房子,可以再申請新的房屋權狀(一 ~ 三樓)嗎?還是視同違建呢?有沒有解決的方法呢?請專業大大們給予建議吧,甘溫嚕!!


您好:
如果修建當時並沒有委由開業建築師申請「增建執照」(加建三樓,已不能算是「修建」),尤其三樓是以鐵皮屋頂做的,當然是「違章建築」。
合法化步驟如下:

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問題:
之前因為買了5+6的頂加中古公寓
所以原本想要在頂加部分裝潢時.將陽台外推
但爬了幾天奇摩知識家跟問題提問之後
發現...陽台外推實在是不可行.風險太大了

以下是我這幾天爬文之後的疑問

1.現在的新違建我知道幾乎是隨報隨拆..(84年之後建的)
我的是民國68年左右建的視為舊違建.有網友說
在不實施任何的加建與修繕..一被人提報.也是會排入
拆除的案子中...只是什麼時候拆不知道而已吧

所以說擁有頂加的屋主.是否除了要敦親睦鄰之外.還要注意小人
不然的話.一不小心跟巷子口的老王一有口角糾紛.他耍陰的
去舉報的話.我是否只能自認倒楣.......擁有頂加的風險

2.之前有爬文.提到說頂加要修繕裝潢(84年之前)..要去申請什麼..
不太記得了...反正他是說要去申請修繕之類的..如果沒申請就私下
裝潢修繕的話.就又違法了.試為新違建..隨報隨拆...這樣對嗎

3.屬於第四級最為普遍得一般違建.如果被報拆的話
大約多久會被拆阿..誰能提供一個數據來參考..我想說違建都是排
拆的.在沒有重大的因素之後.一間一間拆.不就會拆到兒孫滿堂了
還沒拆到阿

4.到哪裡可以查詢到我的頂加有沒有被列入排拆的名單中.有沒有被檢舉過..當初買時.屋主是很和藹的好相處的老夫妻.他們說.這20幾年來大家都處得很愉快.所以沒有被舉報的情形.....
但為了小心起見.我想查查看這間房子是否有被列入排拆的名單中

我要如何查呢???

感謝 

您好:

一、84年元旦之後建的新違建,現在幾乎是隨報隨拆-----沒有錯!尤其是「累犯」,根據「臺北縣政府違規招牌廣告及樹立廣告處理標準作業流程」,若是「違章建築經強制執行拆除後,再經發現拆後重建者,除將違建體部分立即強制執行拆除外,違建人將依建築法規定移送法辦,追究其刑責。」嚴重吧!

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問題:

為何土地使用分區分第一種、第二種.......第五種住宅區
在這種規範之下建築的形式或街廓有何差別呢?

「住一」通常都是高級住宅區…
尤其在高雄澄清湖一帶、還有台北天母、陽明山等
台中也有

是否意味著與自然環境結合都是第一種住宅區?
可否興建大飯店或休閒產業呢?

希望建築師或相關人士給予幫助

您好:

都市計畫之所以要劃定「土地使用分區」,主要是為了整合公共設施(道路、交通、公園、綠地、機關、學校等)與各區「土地使用強度」(容積率與建蔽率)之間的配套關係。也就是利用它來控制都市的區域發展,才能有目標地的達成一個都市均衡發展的結果。

由於地方自治的各地單行法規定不一,各縣市對於各種住宅區的「土地使用強度」規定仍稍有差異。以台北市為例,第一到第四種住宅區的建蔽率分別為:30%、35%、45%、50%,容積率分別為:60%、120or160or225%、225or300or400%、300or400%。(尚無第五種住宅區)

您現在可以想像,「住一」(我們業界俗稱)的私人土地,就算都被蓋滿,也都還有70%的法定空地(而且因為規定建築物退縮,因此庭院大都是朝外開放,而非包在建物中庭之內的),樓高也最低,再加上政府會在都市計畫與都市設計中,分配給「住一」相對較高比例的公共設施,如較寬的人行道、較多的小綠帶等等,讓行經該區的市民真的可以馬上感受到「低密度住宅區」的海闊天空,連相同寬度的都市計畫道路,在此區也會因為建物退縮、棟距較寬、綠帶較多而顯得路也特別寬,因此,當然該區的居住品質會比較好一些。

看看「台北市土地使用分區管制規則有關建蔽率容積率庭院等規定一覽表」,您就可以仔細比較比較各區差異。
http://www.udd.taipei.gov.tw/PLANWEB/FiRoger/Rule/4.htm

供您參考,希望對您的解惑有幫助,謝謝!

參考資料 多年建築實務經驗+本人部落格資料 ----【 江榮裕建築師 + 居逸室內設計 】

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按「專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護,由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之,並負擔其費用。」為公寓大廈管理條例第十條第一項之規定。區分所有權人併購隔鄰之專有部分後,原來共同壁變成為內牆,將之拆除有無違反規定,端視該牆壁在構造上之作用而定。換言之,該牆壁若屬構造上之承重牆,則不得拆除。依據第七條第三款之規定,公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造乃屬不得為約定專用部分之項目,又該款規定之構造亦屬建築法第八條所定義建築物之主要構造,為建築物不可或缺之組成元素,不得任意拆除改裝。至於非屬構造上承重牆壁之分間牆,則不受前開限制。

 

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若有需要相關送審服務,歡迎來電本事務所洽詢,建築師會根據每個案件的規模大小及難易程度,分項說明後再報價。(台北市及新北市之簡易室裝案件,請洽台北總公司02-23387777)
 

 

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「數人區分一建築物而各有其專有部分,並就其共用部分按其應有部分有所有權」。為公寓大廈管理條例第三條第二款定義。在此意義下,區分所有權實包括專有部分及共用部分之所有權。另「專有部分不得與其所屬建築物共 用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔。」為公寓大廈管理條例第四條第二項之規定,由此可知區分所有權之 建築物,與其基地有一體之特性。

 

 

 

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您好:

如果您要加蓋一層樓高的是不行,如果一切都依法規申請則可以。

        常有民眾因公寓頂樓漏水問題而自行搭蓋(一層樓高)鐵棚架而觸法,因為一般公寓大廈之容積率多己蓋滿,無法再行增建,如欲於頂樓增設(一層樓高)棚架防止漏水或隔熱,除非原容積率未達法定規定,並應取得該棟建物及土地全部所有人同意,經建築師簽證向工務局(建管處)申請建造執照,方得增建。

那麼,若要「一切都依法規申請」怎麼作?

        台北市已於95年1月20日修正(增訂)通過:「臺北市免辦建築執照建築物或雜項工作物處理原則」,其中第二點之部分內容 如下:

二、下列建築物或雜項工作物建造時應向臺北市政府工務局(以下簡稱本府工務局)申請, 經核准後始得建造,除第十八款外並應於施工前完成消防設備審查並經竣工勘驗(含消 防檢查)合格核發使用許可(憑接水電)後方得使用。

(十八)符合下列規定之合法建築物為防漏目的,於平屋頂上建造斜屋頂:
1.限建築物為五樓以下平屋頂,建造逾二十年以上或經依法登記開業之建築師或相關專業技師鑑定有漏水之情形,且非建築技術規則建築設計施工編第99條規定應留設屋頂避難平台之建築物。
2.斜屋頂應以非鋼筋混凝土材料(含鋼骨)及不燃材料建造,四周不得加設壁體或門窗,高度從屋頂平台面起算,屋脊小於一.五公尺,屋簷小於一公尺或原核准使用執照圖樣女兒牆高度加斜屋頂面厚度。
3.斜屋頂不得突出建築物屋頂女兒牆外緣。但屋頂排水溝及落水管在基地範圍內,且淨深小於三十公分者,不在此限。
4.屋頂平台面對道路或基地內通路應留設無頂蓋式之避難空間,其面積應大於該戶屋頂面積八分之一,且不小於三公尺 x三公尺,與樓梯間出入口間並應留設淨寬度一.二公尺以上之通道。但無樓梯間通
達者,得免留設。
5.申請人應檢附工程圖說、不燃材料證明、結構安全鑑定證明書(由建築師或相關專業技師簽證負責)、直下方全部樓層區分所有權人之同意書及相關文件向本府工務局建築管理處(違建查報隊)申請,且應於核准後 3個月內施工完竣,並檢附完工照片備查。但已成立公寓大廈管理委員會並向本府完成報備有案者,其同意書應依規約或區分所有權人會議之決議為之。」

        似乎有相當的難度對不對?所以,如有屋頂漏水等情事,又不想申請合法頂棚,則應請專業公司施作防水、隔熱等工程,以有效解決問題。

 

本事務所沒有承辦此項業務,謝謝!!!

 

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這牽涉到法規問題,早期還可以悶著做,但是以現在法令的角度來看是不允許的,若被查到依建築法77及91條,後果相當嚴重!


 

〈一〉如果房子是在社區大樓,奉勸你打消此一念頭。不然請查閱管委會的管理規章中有無相關此項之規定;


〈二〉若是一般公寓,則最要緊的是把鄰里關係做好。一般說來,多是有人舉報之後,建管處才會來拍照存查,接著寄發違建通知單限期改善(也就是要求恢復原狀)。

 

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若有需要相關送審服務,歡迎來電本事務所洽詢,建築師會根據每個案件的規模大小及難易程度,分項說明後再報價。(台北市及新北市之簡易室裝案件,請洽台北總公司02-23387777)
 

 

 

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