【江榮裕建築師 + 居逸室內設計】

 
內政部令
      中華民國102年7月4日  台內營字第1020806442號

公寓大廈室內裝修常造成牆壁龜裂或漏水等情形，鄰居鬧得不愉快。內政部公告修正「公寓大廈裝修規約範本」，新增住戶裝修須申請、張貼許可讓其他住戶知悉、出具切結書給管委會等規範。新制七月一日生效。
營建署代理署長許文龍說明修正意義指出，修正規約範本的目的，就是希望能減少裝修住戶跟其他住戶或管委會的糾紛；裝修規約範本是住戶與管委會間的約定，有助進一步釐清因裝修衍生相關損害的責任歸屬。
依據內政部營建署增訂的「公寓大廈裝修規約範本」，住戶如裝修天花板、內部牆面、分間牆變更等，應依「建築物室內裝修管理辦法」規定，委託合法裝修業者設計及施工；且須於取得施工許可文件(註一)後，才能施工。
至於貼壁紙壁布、裝窗簾、鋪地氈，或擺設家具、活動隔屏等，官員指出，並不在裝修管理辦法或規約範本範圍。
規約範本另指出，住戶於裝修施工前，應將施工許可文件(註一)張貼於施工地點明顯處；工程完畢，應向主管建築機關申請核發室內裝修合格證明；另在施工期間，為配合環境整潔及使用管理，住戶應向管委會交付「室內裝修工程具結書」。
依據具結書，住戶須承諾自行約束施工廠商，做好安全維護，施工人員也應遵守物料搬運、廢棄物清理、施工作息等規定；如導致共用部分或其他住戶環境汙損、管線阻塞、滲漏水等情況，住戶也應即時清理修復，並負起損害賠償責任。

    內政部營建署明年編列3.9億元預算幫老建物「拉皮」。屋齡超過20年且位於重要發展區域，如重要道路、主要公共建設附近或都市更新區域內的公、私有建物，皆可申請拉皮補助，私有建築最高補助800萬元，申請時間即日起至明年元月10日。

     
    私有建築享800萬，內政部營建署都市更新組表示，建物拉皮補助自去年開始實施，目前僅實施1年，去年預算經費高達13.65億元，共374件公有建築、 4件私有建築獲得補助，總補助費達12.44億元；私有建築分別為台北市2件，台中市、高雄市各1件，其中台北市南京東路、松江路口的「僑安通商大樓」較有名，總拉皮經費2429萬元，補助獲429萬元。

案例A：江建築師，您好，我在台中有一戶13樓二十幾坪的公寓，想改成套房出租，是不是申請裝修許可就好了，怎麼管委會跟我說不行，除非要辦變更使用執照才行？
案例B：我們大廈位於台北市商業區，是住辦大樓，相當單純，但有一戶人家，想要隔套房出租，一戶50坪，隔成套房可隔成8間，到時人口複雜，而且水電管路怕會被破壞(拉水拉電打地板)...大家都怕怕的，搞得整棟大廈都很困擾， 請問「公寓大廈管理條例」有無管制方法???或是用其他方法可以限制或是檢舉他??
Answer：

您好：
公寓大廈管理條例第五條規定，「區分所有權人對專有部分之利用，不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為。」其立法目的係在規範專有部分之使用正常化及創造相互間之共同利益。
而建築物之「正常使用」究係何指，概括而言，只要符合法令規定之使用方法即屬正常使用。亦即第十五條第一項之規定，「住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分，不得擅自變更。」

您好：
「各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及基地有使用收益之權。但另有約定者從其約定。」為公寓大廈管理條例第九條第一項之規定。另「共用部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，以及共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。」
此項共有之性質為「分別共有」而非「公同共有」。共用部分之持分依建築物登記為準，期以公示性拘束受讓人或繼受人。就其使用言，有時亦不得因為區分有權人應有部分比例之不同而有差異。例如直通樓梯（自避難層通達屋頂平台）之使用，不因住戶居所面積或位置不同而受使用之限制。
 

您好：
        依「公寓大廈管理條例」第十六條第二項規定，住戶不得於防火間隔、防火巷弄、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用。上開空間不僅為公寓大廈的「共用部分」，產權並非住戶單獨擁有，而且在樓梯間裝修鞋櫃，可能影響逃生避難安全。故若發現住戶違反規定，可以要求管理委員會出面制止，拒不改善可報請市政府（建管處）依同條例第三十九條規定處新台幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰，對違規住戶應有警惕之效。

參考資料：

 

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您好：
        依公寓大廈管理條例第六條第一項第二款規定，他戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須進入其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。因此如因修繕需要其進入他住戶室內，他住戶不得拒絕，這是法律上保障之權利。樓上住戶如果拒絕，管委會應先協調，協調仍不履行，管委會得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要處理。另應注意要進入他住戶修繕時，應選擇損害最少的處所及方法為之。
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