【江榮裕建築師 + 居逸室內設計】

立委選後，兩黨總統候選人大打兩岸牌，陸委會也透露要鬆綁陸資來台購置不動產的限制，除了商用不動產行情最被看好之外，最近一個月住宅和店面的交易量有放大的趨勢，房仲帶看量較選前成長二到三成，整體而言，2008年房市看漲不看跌！

【觀察一】鋼價飆漲 預售屋漲一成

鋼筋價格持續飆漲，鐵礦砂合約價大漲65%，衝擊營建業成本。2月12日鋼筋的盤價為每公噸2萬5700元，不到一星期，鋼筋最新報價漲到3萬1000元，一周漲幅20.6%，漲勢凌厲。

同樣是蓋樓原物料的水泥，大陸雪災效應發酵，煤價飆漲，連帶大宗物資水泥也調漲。水泥業龍頭台泥表示，3月將全面調漲國內水泥價格，散裝水泥由每公噸2250元，上漲一成到2500元，下游預拌混凝土將同步跟進漲價。

此外，大陸禁止砂石出口一年後，今年1月29日大陸商務部公告福建省砂石出口有限公司等七家企業，開始申請砂石對台出口許可證，預估在台灣三月大選前，陸砂就可有限度恢復對台出口，稍微舒緩國內砂石漲價態勢！

以預售住宅市場來看，鋼筋、水泥和砂石，占營建成本的50%~70%以上(不含購買土地成本)，因此鋼筋、水泥價格連番漲，國內預售住宅市場預估將會漲價10%~15%之間。

【觀察二】油價再向百元叩關 08年定位全球通膨年

2月18日美國德州大泉市（Big Spring）的一座煉油廠發生爆炸，加上石油輸出國家組織(Opec)認為，冬季取暖需求大減，擬減產因應，造成美國原油價格連續五日上漲，西德州原油期貨上衝98.35美元，再度向百元大關邁進。

從油國組織的態度來看，傾向減產，換言之，仍希望油價持續高檔。加上07年中國大陸對石油的需求量為每日759萬桶，占全球石油開採量每日8613桶的8.8%，而且07年底，中國宣布成立「國家石油儲備中心」，預計未來三年內，將石油庫存量提高兩倍。

高盛證券更預估今年油價均價為每桶95美元，08年底向上攀到每桶105美元，換句話說，2008年定位為全球通膨年，油價、民生物質等物價呈現上漲格局，在這種情況下，房地產依舊是通膨下的最佳保值工具，08年全球房價出現反轉的機率很低。

【觀察三】新台幣持續升值 複製台灣錢淹腳目的年代

立委選後，外資看好大陸和台灣兩岸三通題材，大量匯入9億美元，讓新台幣連續8個營業日升值共6.57角，收在31.688元，創下近21個月來新高價，台幣升值速度歷年來罕見。

外資券商摩根士丹利（Morgan Stanley）及摩根大通（JP Morgan）預估08年底新台幣有升破30元的架式，德銀證券（Deutsche Bank）與花旗環球證券（Citigroup Global）保守認為31元，高盛證券（GoldmanSachs）為31.28元，全都看升新台幣，其中花旗更進一步預測，未來5年內，新台幣將漲至27元。

年初以來，新台幣升幅已達2.38%，在亞洲各國貨幣中，成為僅次於馬元的「亞洲第二強」，擺脫過去全球最弱勢貨幣的地位。

台幣升值將是資產股和金融股的大利多，惟對出口為主的電子業將產生衝擊。不過從1990年2月(民國79年)台股上衝12682點，當時新台幣對美元的匯率是26元，79年台幣幣狂升的年代，造就了「台灣錢淹腳目」的年代，當時國泰金每股1555元，資產股士紙每股196元。

因此從過去經驗來看，台幣升值對資產股和金融股是顆大補丸，資產股持續看多，代表土地價格仍是高居不下，而且首善之都台北，在大面積國有地暫停標售的趨勢下，台北市土地建商搶破頭，而且地主哄抬價格或惜售心態濃厚，土地價格居高不下，房價難有回檔空間。

【觀察四】開放陸資投資商辦不動產 商辦市場行情看俏

陸委會擬鬆綁陸客來台投資不動產，在台融資(貸款)比例放寬到五成，在台時間也從一次30天放寬到90天。不過，陸委會原則上歡迎陸資投資對台灣經濟有貢獻的商辦不動產、渡假村、休閒農場，對住宅仍持保守態度。

台灣商用不動產過去因產業外移，市場價格一直低迷，連最頂級的A級辦公大樓，台北101大樓、遠企購物中心的租金，每坪每月租金在3500元到3700元之間，這和香港中環最頂級的A級辦公大樓IFC(國際金融中心)每坪每月3.4萬元的租金，價差十倍。

事實上，台灣08年商辦大樓成交量有機會挑戰2000億元，而且中東油元基金、港商李澤楷也對雙子星大樓標案甚感興趣，另外台北101大樓出租率上看八成，有機會在今年滿租，這些都是今年商辦市場的熱門話題。

【觀察五】每坪百萬豪宅遽增 豪宅區跳脫大安信義 往松山、中山、士林區位移

隨著營造成本的提升，今年329檔期有一個特殊的現象，就是每坪開價超過一百萬元的豪宅增多，而且跳脫過去只有大安區和信義計畫區才會出現每坪百萬級的豪宅。顯見今年329檔期北台灣的推案件數不見得比去年增加，但推案總金額1800億元遠遠超越去年。

根據統計，今年329檔期有12個豪宅案開價在每坪100萬元以上，有趣的是，今年百萬俱樂部的豪宅，跨出信義及大安區，往中山、士林及松山區邁進。

【觀察六】銀行貸款政策過於保守 資金活水缺乏

從原料上漲來看，房價雖然沒有下跌空間，但從資金面來看，銀行房貸政策仍左右是否上攻的條件，根據市場行情，台北市精華地段的小套房，預估最高可以貸七成，也有兩家銀行不承做15坪以下的小套房，換言之，銀行看壞小套房產品，提高小套房的自備款，使得資金不足的購屋者轉向買小坪數的二房產品，所以08年小套房仍是套牢年，投資不宜進場撿便宜。

另外，店面產品，去年七月次貸風暴之後，店面的交易量和價格持續下滑，直到今年一月立委選後，店面交易量有稍微增多的趨勢，不過，精華地段如晶華酒店、東區的店面，銀行至多只願意用市價的六成放款，能拿出四成自備款的投資客市場如逢毛麟角少之又少，因此過去高槓桿操作的投資客，面臨本息攤還的壓力，紛紛尋求解套。

其次，商用不動產銀行最看好，因此花旗私募基金CPI買內湖亞太經貿廣場，向銀行融資高達72億元，貸款成數近九成，另外新加坡私募基金CITADALE日前以52億元大手筆敲進美孚建設在建國北路辦公大樓，國內銀行貸款45.5億元，貸款成數87.5%，貸款成數都很高。除了看好這些私募基金的償債能力之外，銀行團也看好08年商用不動產的表現，因此才願意提供銀彈，推升商用不動產的價格。

最後要擔憂的是，因為原物料的飆漲，壓縮建商的獲利，銀行對建案融資趨於保守，土地銀行最近宣佈，08年建案融資提供2000億元，較去年的2100億元，減少100億元，其他銀行對建案融資的貸款金額，也是觀察今年房價的指標之一。

【觀察七】國內通膨壓力嚴重 央行今年可能仍會緩步升息

從利率來看，央行這三年來，14度升息，貼放利率從1.375%調高到3.375%，升息2個百分點，加上物價飆漲，房貸壓力又重，對小老百姓而言，生活負擔更為加重。

另一方面，美國政府因為次貸風暴，連番降息因應，原本以為各國央行會停止升息腳步，但次貸風暴對各國經濟的影響不同，國內受次貸風暴的影響程度較小，央行利率政策為了緩和物價飆漲壓力，可能和美國脫鉤，採緩步升息的策略。

綜合上述，08年的房地產，雖然有漲了四年的「房價天花板效應」，不過，利多題材仍是多於利空題材，而且08年還是區域漲跌互見格局，因此購屋者沿著捷運、政府重大工程建設買房子，仍是基本的常識和策略，如此也才能在08年房市立於不敗之地。

資料來源…全球房地產資訊網